Le désengagement, un risque invisible en copropriété

Lors d’une discussion avec un copropriétaire bailleur de mon immeuble, nous échangions sur la gestion effectuée par les régies et la nécessité ou non de vérifier ce dit travail. J’ai été interloquée par son discours. Pour reprendre ses propres termes : « Je confie mon bien à une agence, ce n’est pas pour contrôler ce qu’ils font après, il ne manquerait plus que cela, que je contrôle.  Il n’est pas question de confiance. Disons plutôt que je leur confie la gestion de mon bien en attendant d’eux la garantie que le travail sera parfaitement réalisé… Je ne veux plus consacrer de temps en lien avec la gestion de ma résidence. Je ne souhaite et ne veux pas lire les comptes, examiner les contrats, la conformité des travaux, comparer les devis ou participer aux assemblées générales… !!! »

Depuis le lancement de mon activité, une importante majorité des bailleurs et des résidents ont des réponses souvent identiques à cette même question. De nombreux copropriétaires bailleurs ont fait ce choix de déléguer la gestion de leur copropriété à une agence en assumant le fait que celle-ci va effectuer un travail exemplaire et qu’ils n’auront nullement besoin de contrôler ce qui a été fait. Il ne faut pas pour autant considérer que c’est un comportement qui touche uniquement les bailleurs. Un grand nombre de copropriétaires résidents partagent ce même constat avec quelques variantes. Les copropriétaires considèrent que suivre le travail de gestion d’un syndic :

1.  Ça prend (trop) de temps ! Les documents sont volumineux, presque illisibles,

2. Demande des compétences variées (droit, juridique, comptabilité, technique, informatique),

3. Que la gestion relève des seuls syndics (qui sont experts) et éventuellement des membres du conseil syndical (pour donner une orientation, définir des projets, …),

4. Moins fréquemment, certains mentionnent un intérêt propre et personnel dans un dossier pour lequel ils sont intervenus de manière ponctuelle,

5. Parfois, le sujet des tensions entre voisins est cité, les copropriétaires préfèrent ne pas se mêler des sujets sensibles. Certains dossiers ne sont pas exsangues de conflits en lien avec une potentielle prise de position,

6. Certains admettent ne pas être informés suffisamment à temps pour avoir connaissance de toutes les informations nécessaires pour pouvoir prendre une décision en pleine connaissance de cause. 

   
   

Au final, la majorité des copropriétaires pensent ne pas avoir de rôle à jouer et que leur vote « ne sert à rien »,

Les personnes qui sont de générations antérieures n’ont pas cette vision : Être copropriétaire ne signifie pas seulement posséder un appartement dans un immeuble, cela implique de s'intéresser à la vie de la copropriété, de participer aux assemblées générales, de contrôler les dépenses et de demander des explications lorsque quelque chose semble anormal. Par contre, le travail de vérification est devenu un travail complexe qu’ils préfèrent transférer aux jeunes (informatique, …).

Il reste pourtant encore « des irréductibles Gaulois », qui essaient de maintenir à flot leur copropriété contre vents et marées tout en ayant conscience que les difficultés s’amoncellent… Néanmoins le constat est sans appel : le pourcentage de personnes mobilisées tend à s’amoindrir au profit des copropriétaires qui se désengagent.

Une copropriété ne fonctionne durablement que si chacun assume sa part de responsabilité.

C’est au syndic d’assurer efficacement l’administration et le suivi de l’immeuble, et aux copropriétaires de participer aux décisions, de contrôler la gestion et de défendre l’intérêt commun, cette complémentarité constitue le socle de la vie en copropriété.

Tout repose sur un équilibre qui apparaît particulièrement fragilisé. Pris entre des syndics qui connaissent de nombreuses difficultés (recrutement de personnels, modification et renforcement de la législation) et des copropriétaires trop peu engagés dans la gestion collective, l’ensemble du fonctionnement se déséquilibre.

Les conséquences de ce déséquilibre se font sentir tout de suite sur le portefeuille des familles. Un ménage peut chercher à réduire ses achats, limiter ses loisirs ou modifier ses habitudes de consommation, mais les dépenses en lien avec la copropriété, ils ne peuvent pas y renoncer. Lorsque les charges augmentent alors que les revenus progressent peu, voire pas du tout, la marge de manœuvre financière se réduit. Le logement peut alors devenir une source de pression budgétaire supplémentaire, même lorsque le ménage a déjà entrepris de réduire ses dépenses de la vie quotidienne. Dans un contexte de tension du pouvoir d’achat, le suivi des charges devient ainsi un enjeu qui dépasse la simple gestion administrative de la copropriété. Il participe directement à la maîtrise du budget des ménages.

Lorsque les comptes, les appels de charges et les dépenses de l’immeuble ne sont plus regardés régulièrement, les hausses peuvent être subies plutôt qu’anticipées. Le copropriétaire ne découvre alors l’augmentation de ses dépenses qu’au moment où il reçoit son appel de fonds, alors que certaines évolutions auraient pu être identifiées plus tôt.

Les efforts réalisés sur certaines dépenses courantes peuvent alors être absorbés par l’augmentation des coûts liés au logement. Cette situation donne le sentiment que les économies réalisées au quotidien ne permettent plus réellement d’améliorer le budget disponible à la fin du mois.

Ne pas comprendre ne doit donc pas conduire à ne plus contrôler. Au contraire, il faut poser des questions, interpeler, faire intervenir plusieurs prestataires, faire appel à des experts ou à des administrations qui sont là pour vous conseiller, vous orienter.

Autre conséquence, la perte de l’histoire de la résidence. Certains irréductibles Gaulois connaissent l'histoire de l'immeuble. Ils savent quand la toiture a été refaite, les problèmes récurrents de chauffage, quelle entreprise est intervenue. Ils ont le suivi des travaux et conservaient tous les documents. Cette mémoire a une valeur considérable.

Lorsque des copropriétaires impliqués partent et que personne ne reprend le relais, cette connaissance disparaît. La copropriété devient alors dépendante des documents disponibles, des informations détenues par de multiples professionnels successifs…

Une copropriété qui perd sa mémoire perd une partie de sa capacité à contrôler son avenir. Elle se dilue…

Un copropriétaire de 2026 n'a pas besoin de devenir un expert en comptabilité, un avocat, un ingénieur. Il doit faire preuve de sens critique. C'est cette attitude qui vous permettra de protéger votre copropriété et de ne pas avoir d’augmentation de charges. Les copropriétaires doivent être capables de comprendre où va leur argent, pourquoi les dépenses augmentent, quels travaux sont engagés, quelles sommes sont réellement dues et quelles conséquences financières les décisions prises auront sur chacun.