Le désengagement croissant des acteurs clés de la copropriété : un danger silencieux pour la pérennité des immeubles.

Les copropriétaires continuent d’accomplir certaines tâches essentielles telles que voter pour les AG, lire certains des comptes-rendus, …, mais ils refusent de plus en plus de s’engager, de s’impliquer, ou de prendre des responsabilités additionnelles. Ils se désengagent progressivement de la vie en copropriété. Cette tendance n’est pas sans conséquence sur la santé financière, technique et juridique du bien concerné.

Les causes de ce phénomène sont variées.

• Le premier facteur est lié à l’âge. Les plus motivés à interagir régulièrement sont les seniors, à hauteur de 60 à 80 % contre 30 % à 40 % pour les moins de 35 ans suivant le lieu d’habitation, le type et la taille de la copropriété,...

  
  

Les primo-accédants sont souvent moins expérimentés, parfois intimidés par le mode de fonctionnement, il manque de temps de par leur vie professionnelle et familiale, toutes deux excessivement chargées. Ils manquent souvent de connaissances en lien avec le fonctionnement d’une copropriété. Ils ne comprennent que peu ou pas le manque de réactivité face aux traitements des dossiers. Habitués à utiliser les réseaux sociaux et les outils numériques, ils veulent des réponses concrètes et rapides. Ce qu’ils sont très loin d’obtenir.

Les membres des conseils syndicaux sont quant à eux en moyenne plus âgés. Beaucoup de copropriétaires considèrent que pour faire partie d’un conseil syndical, il faut avoir beaucoup de temps et donc être une personne à la retraite. En effet, ils peuvent se rendre aux AG qui sont dans des horaires totalement inadaptés à une personne qui travaille, assister aux visites, faire les vérifications des comptes, des démarches longues, qui peuvent paraitre fastidieuses, chronophages et complexes… N’oublions pas qu’une évolution des mentalités s’est opérée. Participer en tant que membre du conseil syndical est un travail « bénévole ». Il ne permet pas de gagner d’argent, ce qui peut pour certaines personnes poser problème au vu de la quantité de travail fournie.

Pourtant, certains de nos anciens peuvent s’essouffler, par manque de renouvellement ou de soutien. L’accès et la bonne utilisation de certains des outils numériques peuvent être aussi un frein dans leurs activités de contrôle. Enfin, il peut y avoir des divergences sur les priorités existantes au sein de la résidence telles que les travaux liés aux accès PMR, le lancement de travaux de rénovation énergétique, la priorisation des projets concernant l’avenir.

• Le deuxième facteur est lié aux importantes évolutions de la législation. Le droit de la copropriété est complexe. Les réformes ont été nombreuses et importantes avec la loi ALUR, la loi ELAN, la loi Climat & Résilience…

  
  

Pour beaucoup, il est difficile de comprendre ces nouvelles obligations (PPPT, PPT, prêt collectif, fonds travaux, DPE collectif…) qui ont pour conséquence de multiplier les contraintes, les obligations, les devoirs…

Le fait que les syndics centralisent leurs décisions crée un sentiment confus. Ils ont moins le temps de se déplacer qu’auparavant tout autant que de donner des conseils personnalisés… Tout ceci ne fait qu’accroitre la perception qu’une majorité des copropriétaires ont, celle de n’avoir qu’un rôle d’approbateur, d’observateur. Ce qui leur fait prendre à tort une posture passive face à toutes ces modifications. Une défiance envers les syndics professionnels se développe alors en lien avec le manque de transparence, la difficulté d’avoir des informations en continu et non pas juste avant les assemblées générales.

L’exclusion d’une partie des copropriétaires envers l’accès aux numériques ne fait qu’accentuer ce sentiment. On a moins d’échanges de manière générale entre les copropriétaires mais aussi lors des débats en assemblée générale. Le vote par correspondance, de plus en plus important en termes de pourcentage, réduit les interactions, les contacts, le sentiment d’appartenance à la collectivité. Chacun est de son côté et il y a peu ou prou de liant entre tous et toutes. Tout ceci ne fait que renforcer ce sentiment d’impuissance à trouver des justes alternatives.

• Le dernier facteur est apparu avec les changements de la société, l’évolution des psychologies. Le sentiment de vivre en communauté s’est amoindri. Les activités qui se passaient anciennement et qui permettaient non seulement de se connaitre mais de créer des liens les uns avec les autres ont disparu. Il n’y a plus d’organisation de réunions entre copropriétaires et conseil syndical afin d’expliciter les projets en amont de l’assemblée générale. On a plus l’impression de vivre en collectivité alors même que c’est le cas. On perçoit son bien comme un investissement personnel et non pas comme un projet commun. Il est donc plus « facile » de se désengager envers la gestion collective de la résidence.

  
  

Les membres du conseil syndical, malgré leur rôle essentiel de « contrôleur » de la bonne gestion de la copropriété, sont souvent mal compris et sous-estimés. Il se retrouve seul ; isolé, livré à lui-même et dès fois malmené. Le manque de formations ou le non-renouvellement de leurs membres peuvent favoriser leur démotivation. De plus, ils n’ont aucun avantage concret à être actifs (ni financier, ni fiscal, ni statutaire).

Il est à noter que le développement de la législation fait apparaitre un nombre croissant de litiges, qu'il ne leur est pas facile d’appréhender sereinement. Ils manquent d’appuis et de connaissances sur des thématiques fiscales, financières, techniques, juridiques, tout autant qu’en communication… Pourtant, toutes ces connaissances leur seraient particulièrement utiles pour assurer leurs responsabilités.

Les bailleurs sont souvent plus préoccupés, eux, par la rentabilité de leurs investissements que par l’entretien quotidien de leurs immeubles. Ils ont du mal à obtenir les informations nécessaires. Celles leur permettant de savoir si la gestion globale de leur immeuble est optimum. Beaucoup délèguent la gestion à des agences ou ne s’impliquent que très peu dans la vie de la copropriété. Ce désintérêt empêche la coordination efficace de projets communs.

La démobilisation peut être aussi liée à l’efficacité perçue. Le sentiment croissant ressenti par beaucoup de copropriétaires ou d’habitants que : "les décisions sont prises d’avance", "ça ne change jamais", "de toute façon, ils n’écoutent pas, il n’y a jamais d’évolution "on ne nous explique volontairement pas tout", génère une forme de cynisme ou de lassitude qu’il est difficile de combattre. Les décisions prises en assemblée générale ne sont visibles que bien tardivement et ont dès lors soit un très faible impact (délai de réalisation supérieur à un an ou deux ans suite à des ralentissements administratifs, de gestion ou juridiques) ou bien un trop fort impact (augmentations significatives des charges sur des dossiers mal étudiés, concernant des travaux qui n’ont pas pris en compte la spécificité de la copropriété, mauvaise gestion de la vérification des comptes et communication…).

Dans tous les cas, la passivité n’est jamais neutre. Elle coute cher à court ou long terme. Une copropriété ne peut fonctionner correctement que si ces acteurs sont informés, formés, soutenus et représentés dans leur globalité. Il faut briser ce cercle vicieux qui finit par nuire à l’ensemble des copropriétaires, des habitants. Il faut éviter la perte de valeur patrimoniale et la dégradation progressive du bien.

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